7Грудень2000
Як квартира стає нічиєю
Автор: admin. Рубрика: Поради.
Як квартира стає нічиєю →
До недавнього часу виморочність нерухоме майно житлового призначення переходило у власність Російської Федерації. Але з набуттям чинності Федерального закону від 29.11.2007 року № 281-ФЗ “Про внесення змін до ч. 3 Цивільного кодексу РФ” склалася інша ситуація. Тепер відповідно до поправок виморочність житлове приміщення будуть отримувати місцеві та суб’єкти РФ. Власником столичних об’єктів нерухомості цієї категорії стає уряд Москви. Або продовжує їм залишатися, якщо квартира була надана за договором найму.
У минулому випуску ми розібрали основні правила реєстрації угод і виникаючих прав на квартиру. Сьогодні – про особливості оформлення при різних способах придбання житла: купівлі і приватизації. Наш консультант – юрист агентства нерухомості «Кутузовський проспект» Ольга Воробйова.
До недавнього часу приватні інвестори звертали мало уваги на ринок комерційної нерухомості, вкладення в житло забезпечували суперприбуток. Однак час вигідних покупок “фізиками” офісів і торгових центрів, схоже, настав вважає D ‘. Ринок житлової нерухомості в Москві втратив інвестиційну привабливість. Особливо для тих, хто раніше купував квартири на етапі котловану і потім продавав їх відразу після здачі будинку держкомісії, забезпечуючи собі 50-70% дохідності. У короткостроковій перспективі сподіватися, що операції з квартирами будуть приносити інвесторам настільки ж вражаючий дохід, не доводиться. Навіть ті, хто купував їх з думкою заробити за рахунок оренди, прорахувалися. Зростання орендних ставок куди менше зростання цін, а терміни окупності від операцій із здачею квартири збільшилися майже в два рази. Однак ресурси ринку нерухомості не вичерпуються тільки житловими площами. [B] Варто придивитися до інших нішах, доступним для приватного інвестора. [/ B] [b] Первоетажние інвестиції [/ b] На відміну від житла більшість категорій комерційної нерухомості продовжує залишатися прибутковим сегментом: орендні ставки плавно, але неухильно підвищуються. За даними компанії Knight Frank, за минулий рік вартість оренди офісів виросла в середньому на 15%, а ціни при продажу – на 30%. У 2007 році цінова динаміка також радує продавців: за інформацією компанії “Міель-нерухомість”, орендні ставки на торговельні площі збільшилися на 8,7%, на офісні – на 3,1%. Найбільш доступний для приватника вид комерційної нерухомості – це вбудовано-прибудовані приміщення на перших поверхах житлових та адміністративних будівель. “Вони мають окремий вхід, тому можуть розглядатися окремо від основного об’єкта. Відповідно, пропонуються до продажу невеликими лотами”, – розповідає директор департаменту консалтингу і досліджень компанії “Міель” Айдар Галеев. Найчастіше такий формат комерційної нерухомості називають street retail, але на ділі це можуть бути не тільки торгові площі, але і невеликі офіси або приміщення для малих підприємств – салонів краси, хімчисток, тренажерних залів і т. п. Середня вартість 1 кв. м в даному сегменті починається від 5 тис. доларів. “Теоретично мінімальний поріг входження в ринок становить близько 800-900 тис. доларів. Цієї суми в принципі достатньо для придбання недорогого вбудовано-прибудованого приміщення мінімального розміру (150-200 кв. М). Правда, такі приміщення на ринку в дефіциті і часто пропонуються за вищими цінами. Тому приватним інвесторам розумно виходити на цей ринок з сумою 1,5-2 млн доларів “, – міркує Айдар Галеев. Набагато рідше зустрічаються варіанти купівлі окремих приміщень у великих бізнес-центрах і торгових центрах, оскільки вони представляють собою неподільні комплекси і по частинах продаються нечасто. “Однак такі пропозиції періодично з’являються. Наприклад, в недавньому минулому виставлялися лоти від 400 кв. М у бізнес-центрі Pollars”, – згадує Айдар Галеев. Купити подібні площі можна від 2,5-2,8 тис. доларів за 1 кв. м, тобто інвестор заплатить не менше 1 млн доларів. Незважаючи на високий вхідний поріг, такі інвестиції окупляться досить швидко, запевняють експерти. “У силу високого попиту на подібні об’єкти і загального дефіциту пропозиції” маленьких “офісів такі вкладення окупаються швидко, – вважає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. – Хоча варто відзначити, що і ціна продажу таких приміщень теж дуже висока: на деякі об’єкти, розташовані в центрі міста (наприклад, перші поверхи житлових особняків), вартість зараз доходить до 15-18 тис. доларів за 1 кв. м “. Якщо купувати готовий офіс чи приміщення під магазин, то термін окупності на оренді без урахування зростання вартості об’єкта для офісних приміщень становить дев’ять-десять років, для торговельних площ – шість-сім років. “Наприклад, купується приміщення класу B + вартістю 4-6 тис. доларів США за 1 кв. М, потім здається в оренду за 500-800 доларів за 1 кв. М на рік. Отже, власник отримує 12-14% річних, а середній термін окупності даного приміщення складе сім років “, – наводить приклади гендиректор агентства елітної нерухомості” Нова якість “В’ячеслав Лімонов. Для порівняння: купівля однокімнатної квартири за 140 тис. доларів і здача її в оренду окупиться років через 20 (при орендній ставці 600 доларів). Заощадити інвестор може, використовуючи іншу схему входу в цей ринок – купівлю квартири на першому поверсі житлового будинку і переведення її в категорію нежитлового приміщення. “Згодом власник здає такий міні-офіс або магази
Для покупців заміської нерухомості один з найбажаніших об’єктів у селищі – водойма. Причому він зовсім не обов’язково повинен бути природним. Ним може бути і басейн з білого мармуру, і невеликий штучний ставок, заселений фореллю, і навіть … рукотворна річка. Звичайно, задоволення це не з дешевих. Так що бажаючим придбати котедж у самої кромки води доведеться «за ціною не постояти».
У минулі, дореволюційні часи заповзятливі росіяни влаштовували майстерні та магазинчики в своїх будинках. І жили з родинами на других поверхах, ні на хвилину не відриваючись від прибуткового справи. Сьогодні сусідство дому та офісу виглядає дещо інакше. Як саме? Які плюси і мінуси такого симбіозу? Що робити, щоб подолати неминучі проблеми?